Здесь мы не будем рассказывать о целях, на которые можно направить материнский капитал или порядок его использования. Данной статьей хотели бы предостеречь граждан-покупателей от совершения сделок по приобретению жилья с «бомбой замедленного действия».
Работая с одним из клиентов, в очередной раз убеждаемся в несовершенстве действующего законодательства. Даже опытные риэлторы не придают факту оплаты квартиры материнским капиталом никакого значения и не акцентируют на этом внимание покупателей.
Итак, в чем же риск? Когда люди покупают квартиру в ипотеку, они отдают ее в залог банку. Но ни один банк не возьмет в залог квартиру, собственниками которой являются дети. Поэтому в «Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительством РФ от 12.12.2007 № 862, предусмотрено, что лица, получающие материнский капитал, обязаны выдать Пенсионному фонду нотариально заверенное обязательство о том, что после погашения ипотеки (либо постройки дома, если квартира инвестируется), они обязуются в течение полугода переоформить квартиру в общую с детьми собственность.
Естественно, находятся родители, которые не исполняют свои обязательства по передаче доли своим детям после погашения ипотечного кредита. Останавливает родителей выполнить данное обязательство не только незнаниеданного требования, но и осознанные мотивы:
- Нежелание выделить долю/доли в пользу ребенка/детей и зарегистрировать на них право долевой собственности.
- Стремление избежать сложностей в случае последующей продажи квартиры:
- со сроком давности владения (менее трех лет);
- с согласованием сделки в органах опеки;
- с необходимостью предусмотреть право собственности детей на не меньший метраж относительно продаваемого.
Исполнение этого требования никем не контролируется: ни органами опеки, ни Пенсионным фондом, ни Росреестром, ни кем-либо еще!
К тому же, в документах о собственности или залоге квартиры нет никаких пометок о таком обязательстве или о том факте, что квартира приобретена с использованием материнского капитала. Узнать об этом можно только от самих продавцов и только при их желании Вам это сообщить.
Что же будет означать для покупателя приобретение такого жилья?
Несоблюдение родителями-продавцами обязательства по передаче своим детям доли влечет за собой ничтожность сделки дальнейшей купли-продажи квартиры. Сделка может быть оспорена по иску любого заинтересованного лица. Пока не появилось такое заинтересованное лицо, все, вроде бы, в порядке. Но представьте себе все разнообразие жизненных ситуаций, при которых супруги становятся врагами, дети или супруг вступает в наследство, выросшие дети требуют восстановления своих нарушенных прав и т.д.
Вот примеры конкретных жизненных ситуаций, которые нам встретились в процессе подготовки данного материала:
- Пример №1. «Добрый день. В браке была куплена квартира в ипотеку, часть долга по ипотеке гасилась из материнского капитала. В настоящее время квартира полностью записана на мужа. В каких пропорциях должна быть поделена квартира после развода? У меня несовершеннолетний сын от первого брака и общий с мужем ребенок. Спасибо!»
- Пример №2. Гражданка М приобрела у С.Н.П. жилой дом и земельный участок, для чего заключила с ООО «Инвест-Сервис 2011» целевой договор денежного займа с процентами на приобретение данной недвижимости. Обратилась в Управление Пенсионного Фонда РФ за выплатой материнского капитала, в чем ей было отказано. Одним из оснований отказа послужило то, что С.Н.П. также приобрел жилой дом и земельный участок с использованием материнского капитала, однако не исполнил обязательство по оформлению дома в долевую собственность своих детей (Определение Ленинградского областного суда от 24.04.2013 № 33-1752/2013).
В заключение хотелось бы отметить, что пострадать от неисполнения обязательства могут и сами нерадивые родители. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении по делу №82-КГ13-4 от 24 сентября 2013 года полагает, что при применении последствий недействительности сделки купли-продажи жилого помещения средства материнского капитала должны быть возвращены в Управление пенсионного фонда, а не взысканы в пользу покупателя.
Материалы подготовлены по состоянию на 07.07.2014 с использованием информационного ресурса КонсультантПлюс