Ситуация из практики: дедушка подарил внуку квартиру. Внук продал её за 2,6 млн рублей, не выждав трёхлетний срок владения, и одновременно приобрёл новое жильё по ДДУ с ипотекой на 7,6 млн рублей (из них 6,8 млн — заёмные). Нужно ли платить налог и как его уменьшить?
Что такое НДФЛ
НДФЛ (налог на доходы физических лиц) — обязательный платёж в размере 13% с доходов: зарплаты, аренды, продажи имущества и т.д. Доходы декларируются до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля.
Дарение от близкого родственника — налога нет
Получение подарка — это доход. Но российское налоговое законодательство освобождает от НДФЛ дарение между близкими родственниками: супруги, дети и родители, внуки и дедушки/бабушки, братья и сёстры. Декларацию при этом подавать не нужно.
Когда можно продать без налога
С 1 января 2016 года действуют новые правила:
| Основание приобретения | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Общий случай | 5 лет |
| Наследство | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| Дарение от близкого родственника | 3 года |
Таким образом, подаренную дедушкой квартиру можно продать без налога после трёх лет владения. Если продать раньше — придётся декларировать доход и платить налог (с правом на вычет 1 млн рублей).
Расчёт для нашего случая
Продажная цена: 2 600 000 ₽ Имущественный вычет: − 1 000 000 ₽ Налогооблагаемая база: 1 600 000 ₽ НДФЛ к уплате: 208 000 ₽ (13%)
Крайние даты: декларация — до 30 апреля 2020, уплата — до 15 июля 2020.
Налоговый вычет при покупке нового жилья
При покупке квартиры государство возвращает часть уплаченного НДФЛ. Максимальная база — 2 млн рублей, возврат — до 260 000 ₽.
При ипотеке добавляется вычет по процентам — ещё до 3 млн рублей, возврат — до 390 000 ₽. Итого при ипотечной покупке можно вернуть до 650 000 ₽.
Для квартиры по ДДУ право на вычет возникает в год регистрации права собственности, а не в год заключения договора.
Вычет при покупке предоставляется один раз в жизни. Если он уже использовался ранее — повторно не применяется.
Как законно не платить налог
Если продажа и покупка произошли в одном налоговом году (2019):
- Декларируем доход от продажи: 2 600 000 ₽
- Применяем вычет продавца: − 1 000 000 ₽ → налог 208 000 ₽
- Применяем вычет покупателя: − 2 000 000 ₽ → возврат 260 000 ₽
- Взаимозачёт: 260 000 − 208 000 = 52 000 ₽ к возврату
Итог: платить ничего не нужно, а при наличии дополнительного дохода за 2019 год можно ещё и получить 52 000 ₽.
Это подтверждено письмом Минфина от января 2015 г. №03-04-05/3648 — одновременное применение двух вычетов в одном налоговом периоде правомерно.
Важно: если право собственности на новую квартиру будет зарегистрировано в 2020 году или позже, вычет покупателя возникнет только тогда — и взаимозачёт станет невозможным. В этом случае налог 208 000 ₽ придётся заплатить в 2020 году, а вычет использовать в последующие годы.
Налоговые вопросы при операциях с недвижимостью требуют точного расчёта сроков и сумм. Если вы планируете продажу или покупку — обратитесь к нам до совершения сделки: правильная последовательность действий может сэкономить сотни тысяч рублей.