В конце 2013 года в СМИ появилось много информации о переходе в 2014 году на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, сначала экспериментально, в последующем — на постоянной основе для всех субъектов Российской Федерации. Немало было высказано мнений за это время, как со стороны представителей органов государственной власти и нотариата, так и от лица частного бизнеса. С 1 февраля 2014 года зарегистрировать сделку можно будет как по-новому, то есть по документам, которые проверил и удостоверил нотариус, так и по-старому, то есть без нотариальной проверки.

Мы попытались проанализировать эти изменения законодательства и дать объективную оценку роли нотариуса в сделках с недвижимым имуществом. Обращаем Ваше внимание на то, что Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не содержит требования о совершении сделок с недвижимостью исключительно в нотариальной форме. В соответствии с пунктом 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, указанных в законе, а также предусмотренных соглашением сторон, даже если при этом по закону для сделок данного вида нотариального удостоверения сделок не требуется.

Преимущества участия нотариуса в сделках с недвижимостью

  • Правовая безопасность. В первую очередь, нотариус устанавливает личность и определяет дееспособность лиц, пришедших на сделку (хотя это полностью не обезопасит Вас от ситуации признания человека в последующем недееспособным или временно не способным принимать важные решения, для этого требуется заключение врача). Во-вторых, нотариус оценивает предоставленные документы, составляет для Вас договор и иные необходимые для сделки документы, проверяет сведения об участниках сделки и имуществе в базе данных, имеет право делать дополнительные запросы в случае возникновения сомнений, проверяет наличие ограничений, обременений, арестов в отношении объекта недвижимости, а также принадлежность недвижимости на праве собственности или ином законном праве.
  • Гарантированный срок регистрации сделки. Срок проведения государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов составит пять рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (опять же, если не будет причин для приостановки регистрации, в том числе по вине нотариуса). В данном случае, нотариальное удостоверение — это еще и скрытая оплата срочности, когда нет возможности ждать в течение общего срока. Государственная регистрация прав проводится в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом. Таким образом, регистрация через нотариуса имеет приоритет.
  • Упрощенный порядок сдачи документов. После нотариального удостоверения сделки нотариус может самостоятельно подать Ваши документы на государственную регистрации (то есть без Вашего участия в этом процессе).
  • Дополнительная защита в любых судебных и иных разбирательствах в части данной сделки. В случае возникновения любых неприятных ситуаций, в том числе судебных разбирательств, нотариус выступает не только как свидетель произошедших нотариальных действий, но и, в определенном роде, Вашим дополнительным защитником, наделенным соответствующими полномочиями, мнение которого имеет юридическую силу и заслуживает должного внимания. Обращаем Ваше внимание, что для подтверждения факта расчета можно воспользоваться дополнительными услугами нотариуса принять от должника в депозит денежные суммы и ценные бумаги для передачи их кредитору. Также нотариус принимает на хранение документы по описи. Один экземпляр описи остается у нотариуса, другой экземпляр выдается лицу, сдавшему документы на хранение.
  • Юридическая помощь. Нотариус предоставляет ответы сторонам сделки на все интересующие их вопросы в процессе подготовки сделки, осуществляет подготовку основных документов, необходимых для совершения регистрационных действий.

Недостатки нотариальных сделок с недвижимостью

  • Формальный подход в осуществлении правовой экспертизы документов. В современных условиях у нотариусов может не быть возможности осуществлять проверку подлинности документов, например, подлинности подписи, и «чистоту» предыдущих сделок с объектом недвижимости.
  • Низкая квалификация нотариуса и его помощников. Далеко не всегда нотариусы обладают высоким профессионализмом и достаточной квалификацией (в том числе наработанной судебной практикой) для правильной правовой оценки предоставленных на сделку документов. Также, в связи с большой загруженностью, часть работы делегируется помощникам и секретарям, которые часто оказываются людьми, только получающими профильное образование и не имеющими достаточного практического, а особенно судебного опыта. Опять же, даже высококвалифицированный нотариус не «панацея», и риск оказаться за пределами правового поля и быть задействованным в судебных разборках сохраняется.
  • Отсутствие двойного правового контроля (регистрационная служба не в ответе). Согласно внесенным изменениям в п.1 статьи 31 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, не несут ответственность за законность сделки. Это означает, что вся ответственность за «чистоту» сделки, грамотно составленные формулировки в договоре, сбор документов, их подлинность возлагается на нотариуса. Нотариус, по нашему мнению, относится к «универсальным» специалистам, нежели к «узким» профессионалам, и не всегда в силах грамотно оценить документы и ситуацию, спрогнозировать правовые последствия. Государственного регистратора, в свою очередь, мы относим к «узким» специалистам, который «съел не одну собаку» на документах, вытекающих из имущественных, в том числе жилищных отношений, у которого не только наметан глаз на типовые ошибки и часто встречающиеся ситуации, но и имеется большой опыт участия в судебных заседаниях от лица регистрационной службы.
  • Возможные злоупотребления. Доступ нотариуса ко всем базам данных может потенциально повлечь к злоупотреблению своим правом и незаконным действиям по предоставлению информации третьим лицам, в том числе за денежное вознаграждение.
  • Повышение стоимости услуг. Существенно возрастает сумма дополнительных расходов, связанных с проведением различных операций с недвижимостью. Помимо необходимых расходов на услуги риэлторов и госпошлину, нотариальное удостоверение сделки заставит покупателей порядком раскошелиться. По мнению многих специалистов, стоимость нотариальных услуг составит 1-2% от стоимости имущества, указанного в договоре. Так, если квартира стоит, например, 2 миллиона рублей, будущему собственнику придется выложить за подпись нотариуса до 40 тысяч рублей. Такие расходы обязательно повлекут удорожание недвижимости.
  • Очередь сохраняется. Не нужно думать, что привлечение нотариуса избавит от стояния в очередях: просто очередь в регистрационной службе перейдет в очередь к нотариусам.
  • Сложнее привлечь к ответственности. Для привлечения нотариуса к ответственности необходимо доказать не только факт причинения вреда и вину нотариуса, но и несоответствие нотариального действия требованиям законодательства.

Заключение

К сожалению, нотариальная сделка не гарантирует автоматического избавления от любого мошенничества в сфере недвижимости и не дает Вам стопроцентную уверенность «чистоты» сделки. Нотариус — понятие очень широкое (скажем, как юрист в юриспруденции или врач в медицине). Нотариус не является узкопрофильным специалистом именно в жилищных (имущественных) отношениях. Отсутствие в течение долгого времени практики совершения нотариальных сделок с недвижимостью привело к тому, что у нотариуса нет своей сложившейся судебной практики в области имущества, опыта участия в спорах, достаточных знаний специфики в анализе опасностей сделок с недвижимостью. Все это еще раз подтверждает необходимость обращаться за помощью непосредственно к юристу, специализирующемуся на имущественных отношениях, знающему специфику законодательства в сфере недвижимости и часто встречающиеся риски.