Что это за договор?

Сейчас все большее распространение и актуальность получает договор пожизненного содержания с иждивением, предусматривающий новый вид отношений. Такие отношения влекут за собой возможность получения права собственности на жилплощадь. Один человек обязуется пожизненно содержать другого человека, а взамен приобретает его недвижимость.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) – статья 601 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Договор пожизненного содержания можно охарактеризовать как получение человеком дохода, который не связан ни с предпринимательской, ни с трудовой, ни с какими другими видами деятельности.

Систематический доход приносит имущество, принадлежащее человеку ранее и переданное им плательщику ренты.

Договор пожизненного содержания обязательно должен быть составлен в письменной форме и подписан получателем ренты и ее плательщиком.

Осуществляя правовое регулирование ренты, Гражданский кодекс стремится гарантировать интересы ее получателя. Тем более, что это может быть его основным источником средств к существованию. Поэтому независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества,  договор пожизненного содержания нуждается в нотариальном удостоверении по месту нахождения недвижимости. Если нотариальное удостоверение отсутствует, совершенная сделка признается ничтожной, а это значит — недействительной с самого начала.

Вместе с тем, осуществляется государственная регистрация перехода права собственности к плательщику ренты.

Чем договор пожизненного содержания отличается от ренты и от завещания?

Пожизненное содержание с иждивением является одним из видов ренты.

Кроме того, современным российским законодательством выделяются следующие виды ренты:

постоянная;

пожизненная.

Между вышеуказанными видами ренты имеется ряд существенных различий:

 

Условие

 Постоянная рента Пожизненная рента
Получатель ренты Физлица, а также соцорганизации, у которых в уставе предусмотрено получение ренты Только физлицо
Имущество, передаваемое под ренту Недвижимость, движимое имущество, деньги Недвижимость, движимое имущество, деньги
Срок ренты Бессрочный Равен сроку жизни получателя
Смена рентополучателя Может быть заключен договор уступки прав Нельзя заключать
Передача по наследству Возможна Не передается
Оплата по ренте Деньги, вещи, услуги, работа Деньги, вещи, услуги, работа
Размер рентной выплаты Не менее величины прожиточного минимума Не менее величины прожиточного минимума
Срок выплаты ренты Каждый квартал Каждый месяц
Риски гибели имущества, передаваемого под ренту Если имущество передается бесплатно, то риски несет плательщик

Если имущество передается за деньги, то выплата ренты прекращается, либо изменяются условия договора

 Все риски несет плательщик

 

Основным отличием постоянной ренты от пожизненной является то, что в случае смерти получателя, выплаты сможет получать наследник.

Пожизненное содержание с иждивением отличается от пожизненной ренты тем, что когда заключается договор пожизненного содержания с иждивением — вместо денег владельцу жилья оказываются услуги: уход, уборка квартиры, прогулки, покупка продуктов и т.д. В некоторых случаях пожизненное содержание с иждивением предполагает и несение определенных расходов на содержание получателя ренты и уход одновременно.

По желанию собственника выплата денег или предоставление содержания может осуществляться в пользу другого лица (не собственника).

Особенности ренты по сравнению с завещанием

При оформлении завещания человек сам определяет, кому он хотел бы оставить недвижимость, находящуюся в его собственности, после своей смерти. Это не обязательно должен быть родственник или физическое лицо — завещание можно оформить и на юридическое лицо, и даже на государство.

При этом завещание может быть аннулировано или изменено в любой момент без каких-либо объяснений или согласований. Недвижимость переходит в собственность лица, указанного в завещании, только после смерти текущего владельца.

Таким образом, по сути, завещание является односторонним актом волеизъявления лица — владельца недвижимости. В случае же с рентой речь идет о заключении двустороннего договора между получателем ренты (он же — владелец недвижимого имущества) и плательщиком ее.

Какое имущество можно указать?

Предметом договора пожизненного содержания с иждивением является недвижимость — не только жилая, но и нежилая. Такой договор предусматривает, прежде всего, не деньги, а удовлетворение потребностей получателя ренты в жилье, одежде, продуктах питания и уходе за ним. Также может предусматриваться оплата ритуальных услуг.

Можно ли в таком договоре дать ряд поручений и пожеланий?

Особенность этой сделки состоит в том, что объектом рентных обязательств может быть только недвижимое имущество. При составлении текста договора необходимо подробно расписать все его существенные условия. Плательщик обязан не только перечислять плату за пользование, но еще и производить комплекс жизнеобеспечивающих мероприятий для кредитора: кормить, поить, одевать.

Как правило, стороны лишь в общих чертах оговаривают эти условия, вследствие чего имеется вероятность возникновения судебных споров. На наш взгляд, во избежание конфликтных ситуаций необходимо как можно более подробно отражать в договоре все условия содержания: оговаривать количество посещений, примерный ассортимент покупаемых продуктов, количество уборок.

Для наглядности уместно привести выдержки из договора пожизненного содержания:

«п. 4 Объем содержания с иждивением.

Оказание различных услуг бытового характера включает в себя:

а) генеральную уборку квартиры не реже одного раза в квартал;

б) еженедельную влажную уборку;

в) стирку белья по мере необходимости;

г) смену постельного белья не реже одного раза в три недели.

Подпункты «б», «в», «г» пункта 4.2 настоящего договора рентоплательщик выполняет в случае невозможности ведения домашнего хозяйства рентополучателем по состоянию здоровья.

Обеспечение продуктами питания включает в себя: приобретение продуктов с доставкой их на дом и приготовление пищи в случаях невозможности рентополучателем осуществлять это самостоятельно.

Обеспечение услугами медицинского характера включает в себя: приобретение медикаментозных препаратов согласно выписанным рецептам; вызов врача, неотложной помощи в случаях необходимости; госпитализация; надомный уход в случаях невозможности получателем по состоянию здоровья самостоятельно обслуживать себя.»

В некоторых случаях в договоре даже может быть прописан такой пункт, как оплата ритуальных услуг после смерти рентополучателя.

Необходимость в уходе может возникнуть уже после заключения договора. На наш взгляд, сразу после появления она становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена им с учетом сложившихся обстоятельств. Поскольку договор пожизненного содержания носит длящийся характер, то в момент его заключения потребности в лекарствах и уходе могло и не быть, однако впоследствии такая потребность может возникнуть, например, из-за ухудшения здоровья получателя ренты, и совершенно несправедливо ограничивать требования получателя ренты только условиями договора, так как это будет противоречить самому смыслу пожизненного содержания.

Объем содержания должен быть установлен в пределах не менее двух базовых величин в месяц.

Кроме того, в законодательстве содержится положение о необходимости определения в договоре всего объема содержания (т.е. в течение всего срока действия договора). В то же время законодатель не устанавливает, что отсутствие этого условия влечет какие-либо правовые последствия, что, на наш взгляд, является серьезным упущением.

Но указание стоимости всего объема содержания носит весьма условный характер, поскольку на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни точную стоимость предоставляемых услуг или товаров.

Таким образом, считаем целесообразным изложить в следующей редакции: в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц, которая не может быть менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством.

Законодательство допускает возможность замены натурального содержания с иждивением периодическими выплатами в деньгах в течение жизни гражданина, которые должны осуществляться по окончании каждого календарного месяца. Такая замена по смыслу допускается, если она предусмотрена договором пожизненного содержания с иждивением.

Своеобразной мерой защиты получателя ренты является то, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять имущество, переданное под выплату ренты только с предварительного согласия получателя ренты.

ГК отдельно регулирует вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного по договору пожизненного содержания с иждивением. По данному договору риск случайной гибели пли случайного повреждения имущества несет плательщик ренты, независимо от того, за плату или бесплатно он приобрел это имущество, т.е. случайная гибель или случайное повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.

Таким образом, от полноты условий, включенных в договор, зависит и продолжительность, и правовая судьба договора. Чем подробнее будет составлен договор и конкретнее отражены в договоре обязанности плательщика ренты, определен размер рентных платежей, тем меньше у получателя будет оснований требовать расторжения договора при условии надлежащего выполнения его плательщиком.

Может ли близкий родственник быть стороной договора?

Договор ренты жилого помещения между родственниками законодательством допускается и может быть, как материального характера (внесение платежей), так и безвозмездным (полным содержанием престарелого родственника (уход, питание, медицинские препараты и т.п.).

Когда переходит имущество?

Договор пожизненного содержания с иждивением заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При этом недвижимое имущество, являющееся предметом договора пожизненного содержания с иждивением, переходит в собственность плательщика ренты.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением государственной регистрации подлежит: сделка (договор пожизненного содержания с иждивением), право собственности плательщика ренты, залог (ипотека), возникший в силу закона, в пользу получателя ренты. Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией плательщика ренты.

Передача имущества осуществляется по передаточному акту.

Нужно ли ждать 6 месяцев после смерти получателя ренты?

Несмотря на то, что с юридической точки зрения основной целью договора ренты является обеспечение постоянного дохода для получателя ренты, на практике данный договор в основном используется для обеспечения перехода права собственности на жилье минуя процедуру принятия наследства. Это позволяет сократить срок перехода права собственности: при наследовании как по закону, так и по завещанию минимальный обязательный срок, который должен пройти с момента смерти наследодателя до перехода права собственности к наследнику составляет 6 месяцев. В то время как при оформлении договора ренты право собственности на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты в момент государственной регистрации договора, а в момент смерти получателя ренты с недвижимости снимаются все обременения (то есть ограничения на пользование и распоряжение имуществом).

Нужно ли платить налоги с продажи имущества? При каких случаях?

Кроме экономии времени, договор ренты позволяет сэкономить еще и деньги, поскольку переход права собственности на квартиру по договору ренты не облагается налогом на имущество. При оформлении договора ренты вам придется заплатить только нотариальную пошлину в размере 1,5% от стоимости недвижимости, в то время как при наследовании квартиры нотариальная пошлина составит 2% (для наследников первой очереди — 1%) плюс весьма значительный налог. Исходя из этого, любому наследнику дальше второй очереди, проживающему отдельно от наследодателя, договор ренты всегда более выгоден, чем составление завещания в его пользу.

Что касается физических лиц — получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, то предоставляемое им плательщиками ренты содержание в виде денежных средств или в иной форме является доходом, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.

При продаже имущества, полученного по договору пожизненного содержания с иждивением, платится налог 13%, в случае владения имуществом менее 3х лет.

Как расторгнуть досрочно?

Прекращение действия договора возможно в следующих ситуациях:

  • смерть получателя ренты
  • по соглашению сторон;
  • по решению суда при невыполнении условий договора;
  • дoгoвop пpизнaeтcя нeдeйcтвитeльным;
  • при выкупе ренты, если такая возможность оговорена в договоре.

По соглашению сторон

Если стopoны дocтигли мeжду coбoй coглacия бeз кaкиx-либo взaимныx пpeтeнзий, сoглaшeниe o pacтopжeнии oфopмляeтcя c coблюдeниeм вcex зaкoнoдaтeльныx нopм и зaвepяeтcя нoтapиуcoм. Peнтoпoлучaтeль вoзвpaщaeт cвoe пpaвo coбcтвeннocти нa жильe, a c плaтeльщикa cнимaютcя вce oбязaннocти пepeд пoлучaтeлeм.

По решению суда при невыполнении условий договора

Если рeнтoплaтeльщик нapушaeт cвoи дoгoвopныe oбязaтeльcтвa пepeд пoлучaтeлeм. Taкaя cитуaция peшaeтcя чepeз cуд. Peнтoпoлучaтeль oбpaщaeтcя в cудeбный opгaн c зaявлeниeм, и нa вpeмя paзбиpaтeльcтвa плaтeльщик имeeт пpaвo пpeкpaтить выпoлнeниe cвoи oбязaннocтeй.

Например, если влaдeлeц пepeдaeт пpaвa нa экcплуaтaцию cвoeй нeдвижимocти плaтeльщику, a тoт умышлeннo или нeумышлeннo дoпуcкaeт ee пoвpeждeниe или дaжe paзpушeниe, тo peнтoпoлучaтeль oбpaщaeтcя в cуд c зaявлeниeм o pacтopжeнии cдeлки и вoзвpaщeнии ceбe имущecтвa. Cтoимocть ущepбa включaeтcя в пoжизнeнную peнту, a peнтoплaтeльщик и дaльшe будeт oбязaн ocущecтвлять пpeдуcмoтpeнныe дoгoвopoм peнтныe плaтeжи.

Дoгoвop пpизнaeтcя нeдeйcтвитeльным

Taкиe cитуaции вcтpeчaютcя, кoгдa мoшeнники oбмaнным путeм cклoняют пoжилыx людeй к пoдпиcaнию peнтнoгo дoгoвopa. Иx poдcтвeнники выяcняют, чтo cтapикoв oбмaнули или вocпoльзoвaлиcь иx нeдeecпocoбнocтью, и чepeз cуд дoбивaютcя пpизнaния нeпpaвoмepнocти уcлoвий кoнтpaктa.

Плюсы и минусы такого договора?

С одной стороны,  у ренты, по сравнению с завещанием есть ряд определенных преимуществ, к которым относятся:

  • Гарантия того, что круг наследников не пополнится лицами, имеющими право на обязательную долю в наследстве.
  • Невозможность изменения или аннулирования договора владельцем недвижимости без существенных на то оснований.
  • С точки зрения налогов, завещание недвижимости – крайне убыточная практика.

Однако есть и ряд недостатков:

  • Минимальное неисполнение договора ведет к его расторжению, а расходы по содержанию и исполнению договора не возмещаются. Некоторые бабушки этим пользовались. И вопрос о том, добросовестно ли выполняет свои условия плательщик ренты, придется, скорее всего, решать в судебном порядке.
  • Льготы на коммунальные платежи имеет собственник квартиры. Поэтому заключая договор ренты со своей бабушкой, будьте готовы к тому, что теперь коммунальные платежи вам придется платить полностью.

    Судебная практика

Верховный суд разъяснил, как платить пожизненную ренту

Интересное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, когда разбиралась с пожизненной рентой одной волгоградской пенсионерки.

Весной 2013 года женщина заключила договор пожизненной ренты, отдала свою квартиру в обмен на ежемесячные платежи. В этом договоре был пункт 6. Там сказано, что организация обязуется платить ежемесячно не менее 6474 рубля (с учетом всех налогов и сборов). А еще в договоре сказано, что величина выплат не может быть меньше установленной величины прожиточного минимума по Волгоградской области. По пункту 8 того же договора деньги бывшему хозяину квартиры выплачиваются в таком порядке: 30 тысяч в течение первого месяца после госрегистрации на нового хозяина, потом 30 тысяч в течение следующих двух месяцев, а дальше по 6475 руб. ежемесячно.

Местные суды, по мнению Верховного суда, должны были установить размер платежей, которые надо было выплачивать истице, и выяснить, сколько женщине платили. Но суды этого не сделали. Даже коллегия областного суда исходила из того, что в договоре стояла «железная» цифра — 6475 рублей в месяц. А вот Верховный суд уверен — размер ежемесячного платежа подлежал начислению и уплате в соответствии с величиной прожиточного минимума на душу населения в области. Верховный суд сам запросил эти данные и выяснил, что истице платили шесть с половиной тысяч, а в это время размер прожиточного минимума по области увеличивался. Например, по постановлению правительства области прожиточный минимум в первом квартале 2014 года был 7136 рублей, а во втором — уже 7599 рублей. Проще говоря, пенсионерке регулярно и помногу недоплачивали.

Кто оплачивает коммунальные расходы?

На наш взгляд, согласно общему правилу, установленному статьей 602 Гражданского кодекса РФ, все расходы по жилищно-коммунальным услугам, в том числе расходы на капитальный ремонт жилья, переданного под выплату ежемесячного содержания с иждивением, несет плательщик ренты.

Данная позиция основана на том, что в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги в полном объеме лежит на собственнике жилого помещения с момента возникновения права собственности.

Приведу один пример из судебной практики, где спор возник в отношении неисполнения договора пожизненной ренты (применим к договору пожизненного содержания с иждивением на основании пункта 2 статьи 601 Гражданского кодекса РФ).

Истица обратилась в суд с иском о расторжении договора пожизненной ренты и признании за ней права собственности на квартиру, указав, что она заключила с ответчицей договор, в соответствии с условиями которого та обязалась выплачивать ей пожизненную ренту в размере 2000 рублей ежемесячно, оплачивать расходы, превышающие обязательные ежемесячные платежи по жилищно-коммунальным услугам, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом дома, в том числе капитальным.

Однако ответчица, частично выплачивая суммы ренты, уклоняется от выполнения иных обязанностей по договору, а именно: не производит косметический ремонт квартиры, не посещает ее в медицинских учреждениях при ее госпитализации, не оплачивает жилищно-коммунальные услуги.

Решением районного суда в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме. В поданной истицей кассационной жалобе она просила отменить решение суда, полагая его неправильным.

Судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда первой инстанции и указала, что истцом не доказаны обстоятельства неполучения от ответчицы такого содержания, на которое она рассчитывала при заключении договора, а основания, при наличии которых по требованию рентополучателя договор пожизненной ренты может быть расторгнут в судебном порядке, предусмотрены статьей 599 Гражданского кодекса РФ.

К существенным нарушениям условий договора, применяя аналогию закона, исходя из положений статьи 593 Гражданского кодекса РФ, можно отнести случаи, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами, а также другие случаи, предусмотренные договором.

При этом судом обоснованно отмечено, что доводы истицы о неисполнении ответчицей обязанности по проведению косметического ремонта в квартире не могут служить основанием для расторжения договора, поскольку не свидетельствуют о существенном нарушении ответчицей его условий, так как согласно пункту 1.7 договора в его предмет входит обязательство плательщика ренты в обмен на полученное имущество ежемесячно выплачивать получателю ренту в виде денежной суммы, а также обеспечивать уход за получателем ренты в случае, если этого потребует состояние его здоровья.

Факт оплаты истцом жилищно-коммунальных услуг также не свидетельствует о существенном нарушении ответчицей условий договора, поскольку оплата жилищно-коммунальных услуг не относится к обязательствам плательщика ренты перед получателем ренты, а является обязанностью ответчицы как собственника жилого помещения и за неисполнение собственником помещения своих обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг законом предусмотрена иная ответственность (Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.09.2011 N 33-14808/11).

Квартира без возврата.

ВС разъяснил права наследников на жилье, отданное по договору ренты

Интересное решение вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, разбираясь с правами гражданки, получившей недвижимость по договору ренты. С иском к получателю ренты обратились наследники пенсионерки, которая при жизни отписала свое жилье за уход и содержание. Местные суды пошли навстречу пожеланиям родственников — сына и сестры покойной — забрать у получательницы ренты недвижимость и включить квартиру в их наследство.

С такими решениями не согласился Верховный суд РФ и защитил права получательницы квартиры, заодно объяснив, какие правовые нормы защищают права тех, кто связан с договорами ренты.

Эта история случилась в столице. В суд пришли родные, недовольные тем, что квартира по договору пожизненной ренты досталась чужому человеку. Истцы были уверены, что это их наследство, которое они попросили суд отнять и разделить пополам.

Свои требования родственники аргументировали тем, что по закону имеют право на обязательную долю в наследстве. А еще, по их мнению, регистрация перехода прав собственности на квартиру к чужой им гражданке случилась уже после смерти их родственницы. Они доказывали в суде, что, хотя эта женщина зарегистрировала на себя право собственности на квартиру, она во владение жильем еще не вступила и коммунальные платежи платить не начала.

Суды — районный и городской — с доводами родственников полностью согласились. Тогда ответчица, у которой отняли жилье, дошла до Верховного суда, где после изучения дела согласились с ее аргументами.

Верховный суд сказал, что есть «основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Потому как судами первой и апелляционной инстанции допущены «нарушения норм материального права».

Вот как выглядела эта ситуация по мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Между пожилой собственницей квартиры и некой гражданкой был заключен и заверен у нотариуса договор пожизненного содержания с иждивением. По условиям договора квартира пенсионерки переходит бесплатно в собственность ее помощницы, за что она обязуется пожизненно полностью содержать пожилую женщину, у которой до конца дней остается право бесплатно пользоваться жильем.

После подписания договора представитель пенсионерки по ее доверенности обратился в управление Росреестра с заявлением и необходимыми документами о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру новой владелице. Прошло немного времени, и пожилая женщина умерла. Так что переход права собственности был зарегистрирован уже после смерти пенсионерки.

Если человек заключил договор ренты, значит, он уже выразил свою волю передать квартиру

Районный суд, разбирая жалобу родственников, исходил из того, что ни одна из сторон по договору пожизненного содержания к исполнению договора не приступала. Квартира получательнице ренты передана не была, и та ее не успела принять. Доказательств, что помощница приносила продукты и лекарства, в суд не представлено. А еще истцы заявили, что правоспособность родственницы прекратилась в момент ее смерти. Из этого следует, что договор пожизненного содержания прекратился именно в этот день. По логике истцов выходит, что переход права собственности после смерти не мог быть зарегистрирован. Апелляцию такие доводы вполне устроили. А Судебная коллегия по гражданским делам ВС заявила, что с этими выводами она не согласна. И объяснила, почему.

В Гражданском кодексе есть 432-я статья. Там сказано, какой договор считается заключенным. В другой статье того же кодекса — 601-й — говорится о договоре пожизненного содержания. В нашем случае договор ренты заключен правильно, удостоверен у нотариуса и по закону госрегистрации не подлежал. Его никто не признавал незаключенным. Более того, из материалов суда видно, что родственники по ходу дела изменили свои исковые требования и отказались от желания признать его недействительным. А требований признать его незаключенным они не выдвигали.

При жизни пенсионерка не требовала расторгнуть договор по причине, что помощница не выполняет свои обязательства.

Верховный суд сказал: раз пенсионерка заключила договор ренты, значит, она выразила свою волю передать квартиру, сама дала при жизни доверенность для регистрации на помощницу перехода права собственности. Доверенность не отзывала. Поэтому сам факт ее смерти не препятствует государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Факт смерти лишь прекратил обязательства для помощницы выплачивать пожизненную ренту.

Все эти обстоятельства, подчеркнул Верховный суд, не были учтены местными судами, что в итоге «привело к вынесению незаконных судебных постановлений».

Верховный суд все решения по этому делу отменил и велел пересмотреть спор с учетом его замечаний.