Вопросы обустройства быта для большинства людей стоят на первом месте по отношению к их разрешению с точки зрения закона. Граждане нашей страны, не задумываясь, улучшают характеристики «выступающей» части своего жилища, такие как ее остекление или установка внешнего блока кондиционера.
Между тем, мы бы не советовали торопиться с действиями. Стоит задуматься о последствиях: а кто будет отвечать за падение, например, внешнего блока кондиционера, установленного на балконе? Ответственность может быть гражданско-правовая, в случае повреждения чужого имущества или уголовной — в случае причинения вреда здоровью прохожих.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, бремя содержания имущества несет непосредственно его собственник, если только это имущество не отнесено жилищным законодательством к общедомовому. За состояние общего имущества многоквартирного дома, как известно, несет ответственность управляющая организация. Еще один потенциальный субъект ответственности в рассматриваемом случае — организация, осуществляющая монтаж кондиционера либо остекление балкона.
Балкон — мой, но собственность не моя!
На взгляд обывателя, все ясно — балкон такая же часть квартиры, как и любая другая комната, а значит, балкон относится к собственности исключительно владельца квартиры. Однако, такая простая правовая конструкция не присуща отечественному законодательству. Мысли законодателя гораздо загадочнее понимания обывателя.
В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено понятие общего имущества многоквартирного дома. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, конкретизируя состав общего имущества, относят к нему также несущие стены, плиты перекрытий, балконные и ограждающие несущие конструкции.
Известные отечественные цивилисты Маленков Н., Жирова А. приходят к выводу, что балконы относятся к общему имуществу, а, следовательно, необходимо получить соответствующие разрешения от владельцев жилых помещений в многоквартирном доме при необходимости остекления балкона или установки кондиционера. (см. Маленков Н. Единоличная собственность как фикция // ЭЖ-Юрист. 2011. № 34. С. 10; Жиров А. А. Остекление балкона, установка кондиционера: согласовывать или нет? // Жилищное право. 2011. № 4. С. 41 — 48.)
Чтобы мнение уважаемых юристов не казалось Вам надуманным доводом, обратимся к «букве закона». Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации площади балконов и лоджий не включаются в общую площадь жилого помещения.
Аналогичные выводы можно найти и в судебной практике. Волгоградский областной суд обязал управляющую организацию произвести ремонт балкона как общего имущества многоквартирного дома, поскольку его состояние создает угрозу внезапного обрушения и, как следствие, причинения вреда жизни и здоровью жильцов квартиры и иных лиц (Апелляционное определение от 27.02.2015 по делу № 33–2459/2015).
А все ли согласны?
Итак, мы выяснили, что Ваш балкон оказывается не совсем уж и Ваш, а общий. Значит, прежде чем что-то делать, нужно спросить разрешение у соседей. В понятии жилищного законодательства такое согласие выражается в принятии соответствующего решения не менее чем 75% голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Не будем подробно описывать процедуру общего собрания жильцов. По собственному опыту скажем только, что процедура это нелегкая, а если выполнять ее в точном соответствии закону — невыполнимая.
Но это еще не все. Установка кондиционера будет являться переустройством жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ). Для проведения переустройства в отдел архитектуры местной администрации необходимо представить:
- заявление по утвержденной форме;
- правоустанавливающие документы;
- проект переустройства;
- технический паспорт;
- согласие членов семьи;
- заключение соответствующих государственных органов, если объект недвижимости является памятником архитектуры.
Только после получения согласия «соседей» и разрешения компетентных органов Вы можете смело обзванивать организации, способные выполнить монтаж кондиционера, и интересоваться наличием свидетельства о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Кто же в ответе?
Возвращаясь к главному вопросу, рассматриваемому в статье, рассмотрим субъектный состав лиц, ответственных за вред, причиненный падением внешнего блока кондиционера.
Следуя логике законодателя, если балкон является общей собственностью, отвечать за его содержание должна управляющая организация. Однако, на практике не всегда так.
Схожая ситуация рассматривалась Санкт-Петербургским городским судом в деле о взыскании ущерба автомобилю, причиненного падением наледи с козырька балкона. Надлежащим ответчиком суд признал собственника квартиры, указав, что козырек балкона в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общим имуществом многоквартирного дома не являлся, а относился только к одной квартире (апелляционное определение от 29.08.2011 № 33–13159/2011).
Учитывая, что практически абсолютное большинство людей устанавливает кондиционеры без соблюдения описанной выше процедуры, возложение ответственности на управляющую организацию за негативные последствия вряд ли возможно. Иными словами кондиционер будет считаться установленным незаконно, и всю полноту ответственности будет нести лицо, незаконно его установившее. Любая претензия от жильцов дома или управляющей компании к незаконно установленному кондиционеру будет считаться обоснованной.
Случаи уголовной ответственности, связанные с падением внешнего блока кондиционера, в судебной практике мы не встретили. Если смоделировать такую ситуацию, то без сомнений можно говорить о лице, обвиняемом в причинении ущерба — собственник помещения, незаконно установивший кондиционер.
В Пермском краевом суде рассматривалось дело, в котором истец требовал возмещения ущерба автомобиля в результате падения створки балкона из квартиры ответчиков. Ответчики ссылались на то, что вина ответчиков в причинении ущерба истцу не установлена, суд не привлек к участию в деле застройщика и не исследовал вопрос вины данного лица в нарушении строительных норм и правил при возведении дома, что могло привести к падению балконной рамы. Суды двух инстанций не приняли доводы ответчиков, поскольку падение рамы произошло вследствие ненадлежащего исполнения ответчиками возложенных на них обязанностей по содержанию имущества в пригодном для эксплуатации и безопасном состоянии. При этом суд указал на то, что ответчики вправе обратиться с требованиями к застройщику, доказывая свою позицию, в том числе представляя в качестве доказательства экспертное заключение (апелляционное определение Пермского краевого суда от 21.01.2015 по делу № 33–568).
Таким образом, отвечать перед пострадавшим в любом случае придется собственнику помещения, независимо от того, по какой причине произошло паление внешнего блока кондиционера. Советуем сохранить договор на установку кондиционера и документы, подтверждающие компетенцию лица, выполнившего монтажные работы (свидетельство СРО). В этом случае у Вас появляется шанс «переложить» ответственность за причиненный ущерб на лицо, некачественно выполнившее монтажные работы. Для этого необходимо будет организовать независимую строительную экспертизу, которая установит причины падения.