Правило №1. Разделяйте понятия «аванс» и «задаток» — это не одно и то же
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ). Основное правило задатка: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п.2 ст. 381 ГК РФ).
То есть, если Вы заключили предварительный договор купли-продажи или соглашение о намерениях приобрести конкретный объект недвижимости и предусмотрели задаток в качестве предоплаты по договору и обеспечения реализации сделки до конца, имейте в виду: если откажется покупатель, то денежные средства остаются у продавца в полном объеме, а если откажется продавец — у него возникает обязанность вернуть деньги покупателю в двойном размере.
Аванс — денежная сумма, уплачиваемая стороной договора до фактического исполнения предмета договора. Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ, всякая предварительно уплаченная сумма признается авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что таковая является задатком.
Сторона, уплатившая аванс, вправе при нарушении договора другой стороной потребовать возврата уплаченных денежных средств, а сторона, принявшая деньги в качестве аванса, при нарушении ею договора обязана возвратить аванс.
На сумму денежного аванса, подлежащего возврату в связи с нарушением договора, могут быть начислены проценты по ст. 395 ГК РФ, начиная с даты наступления права требовать возврата аванса.
Правило №2. Пакет документов на продажу должен быть полностью готов
Прежде чем выставить квартиру на продажу соберите весь необходимый пакет документов, убедитесь, что у Вас нет неузаконенной перепланировки, документы соответствуют последним требованиям законодательства по содержанию и комплектности.
Во-первых, такими действиями вы проявите уважение к потенциальному покупателю, а также продемонстрируете серьезное намерение продать свое имущество в кратчайшие сроки.
Во-вторых, не подготовив документальную базу заранее, можете лишиться выгодных покупателей и предложений, потому что не каждый согласится терять время и ждать решения Ваших проблем.
Правило №3. Выпишите всех зарегистрированных лиц
Потенциальному покупателю очень важно, кто на настоящий момент зарегистрирован и проживает в квартире. При равных вариантах покупатель выберет сделку, не обремененную зарегистрированными по данному адресу жильцами.
Нередки случаи, когда кто-то из зарегистрированных жильцов отказывается выписываться в добровольном порядке и новому собственнику приходится тратить время, силы и деньги на судебные тяжбы.
Правило №4. Определите для себя порядок расчетов и передачи денег за квартиру
Немаловажный вопрос при подготовке и реализации сделки купли-продажи — достижение договоренности обеих сторон сделки о сроках и порядке расчета.
Ни в коем случае не соглашайтесь проводить расчет по сделке после подачи документов на регистрацию, если по договору купли-продажи у Вас прописан расчет до его подписания.
Если после выхода из регистрирующего органа покупатель откажется отдавать Вам деньги, то Вы не сможете его заставить сделать это, а придется срочно прекращать сделку и писать заявление о возврате документов без регистрации. Но далеко не все знают, что делать в таком случае и могут потерять много времени, пойдя неправильным путем, а также получить для себя необратимые последствия.
Опять же, передача наличных денежных средств нередко может быть связана с предоставлением Вам фальшивых купюр, которые Вы не сразу обнаружите, а также с иными мошенническими действиями.
Наиболее безопасными способами расчетов представляются расчет через банковскую ячейку и посредством банковского аккредитива. При такой форме расчета квартира переходит к покупателю, но остается у Вас в залоге до момента полного расчета с Вами. В случае невыполнения требований договора в части расчета со стороны покупателя, за Вами остается право расторгнуть сделку в судебном порядке и вернуть первоначальные права на нее.
Правило №5. Запросите нотариальное согласие супруга или супруги на покупку квартиры
Необходимо уточнить информацию, состоит ли потенциальный покупатель в браке, и если брак зарегистрирован, то запросите нотариальное согласие супруга на приобретение конкретной квартиры с указанием ее стоимости.
Долгое время регистрирующий орган запрашивал такое согласие только на продажу, игнорируя факт совместной покупки и требований законодательства согласовывать приобретение совместного имущества с супругом. В последнее время такое согласие начали запрашивать.
В любом случае, убедитесь в согласованности действий обоих супругов до начала подписания документов и проведения сделки.