Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Недобросовестный застройщик обязан уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Данная норма закона применяется вне зависимости от того, предусмотрена ли ответственность застройщика в договоре или нет.
Также важно понимать, что страхование ответственности застройщика, установленное с 01.01.2014, не распространяется на какие-либо штрафные санкции в отношении последнего. Страхуется лишь риск неисполнения застройщиком обязательства перед дольщиком по передаче квартиры.
Таким образом, сумма неустойки, которая положена дольщику — физическому лицу, рассчитывается по следующей формуле: количество дней просрочки x 1/150 x 8,25% x сумма договора.
При возникновении конфликтной ситуации мы рекомендуем, прежде всего, обратиться к застройщику с претензией для урегулирования спора в досудебном порядке. Это позволит Вам, в случае дальнейших судебных разбирательств, претендовать на указанную выше неустойку, возмещение судебных расходов, компенсацию морального вреда, а также взыскание штрафа 50% от неудовлетворенных в добровольном порядке требований (согласно закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).
Суд, учитывая принципы разумности и соразмерности, имеет право снизить размер взыскиваемой неустойки (ст. 333 ГК РФ) и сумму расходов, понесенных на оплату услуг представителя.
При оценке перспективы взыскания неустойки следует обратить внимание на установленный договором срок передачи объекта участнику долевого строительства. Это связано с тем, что в понимании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ понятия «окончание строительства» и «ввод дома в эксплуатацию» не являются тождественными.
Также застройщик должен нести ответственность и за то время, которое потребовалось ему для устранения недостатков (см., например, Определение Ленинградского областного суда от 12.02.2013 № 33-623/2013).
Помните, что каждый случай разбирательств с недобросовестным застройщиком индивидуален, поэтому смоделировать все возможные спорные ситуации в одной статье затруднительно и нецелесообразно. Для успешного разрешения судебного спора мы рекомендуем обращаться за квалифицированной юридической помощью.