Среди риэлторов ходит такая шутка: хочешь сорвать сделку — пригласи юриста. Действительно, иногда может показаться, что юристы перестраховываются, а сомнения их излишни. Ведь люди все «хорошие» (по ним же сразу видно), риэлторы — «опытные», да еще и «наши давние знакомые». Что за народ такой, эти юристы — всегда думают только о плохом?
Признаемся честно: мы часто срываем сделки! Но делаем мы это не потому, что «зануды» или «заученные теоретики». Отнюдь нет. Просто нам чаще других приходится сталкиваться с последствиями таких сделок, видеть переживания людей. И, соответственно, по долгу службы, принимать все возможные и невозможные меры для исправления ситуации.
Сегодня мы расскажем о стандартной риэлтерской схеме, которая дала сбой. При продаже объектов недвижимости, для освобождения продавца от обязанности уплаты НДФЛ (13% от разницы между ценой покупки и продажи объекта) используется расписка «за неотделимые улучшения». То есть объект продается за ту же сумму, что и был приобретен, а разница между реальной стоимостью и стоимостью, указанной в договоре, передается продавцу по расписке, в которой сумма платежа обосновывается как дополнительные финансовые вложения («неотделимые улучшения», например, ремонт, отделка, оставление движимого имущества и т.д.).
И все бы ничего, да только «схема» была применена при уступке права требования по договору долевого участия в строительстве. Что это означает? А то, что объекта недвижимости еще не существует, соответственно трудно себе представить какие-либо «неотделимые улучшения», под которыми обычно понимаются элементы отделки или обстановки (ремонт, встроенная мебель, бытовая техника и т.д.).
Человек, вложив деньги в долевое строительство на нулевом этапе, решил через год продать квартиру (переуступить право требования к застройщику). Как мы все знаем, ценность права требования по мере приближения к завершению строительства возрастает.
Сделка совершалась под чутким контролем риэлтора и, на первый взгляд, все прошло без промедлений: заключили и зарегистрировали договор уступки права требования, а часть денег, во избежание уплаты налогов, передали по расписке, обозначив сумму в расписке как «неотделимые улучшения». Покупатель и продавец на какое-то время остались довольны.
Но спустя короткое время, «находчивый» покупатель доли осознал порочность данной схемы. «Неотделимые улучшения» счастливый новосел расценил, как обещание продавца выполнить ремонт в его квартире после сдачи дома в эксплуатацию. Поскольку ремонта он так и не дождался, решил потребовать деньги назад. Продавцу (или цеденту) была направлена грозная претензия, в которой сообщалось, что он поступил недобросовестно по отношению к покупателю. К счастью, до суда это дело не дошло, но при правильном подходе у настойчивого покупателя были серьезные перспективы выиграть судебное разбирательство.
Подводя итог вышесказанному, хотелось бы в очередной раз порекомендовать не экономить на правовом сопровождении сделки с участием профессиональных юристов. Согласитесь, не все риэлторские фирмы заботятся о долгосрочной репутации среди своих клиентов, и гораздо чаще заинтересованы в исключительно быстром проведении сделки. Юрист же, напротив, заинтересован в максимальной защите прав клиента, тем более что стоимость такой консультации несопоставима с возможным ущербом.