Ситуация нашего клиента: дедушка подарил внуку квартиру. Внук, не дожидаясь 3-летнего периода владения, ее продал за 2,6 млн. руб. В то же время приобрел новую недвижимость по «долевке» с привлечением ипотеки (сумма квартиры 7,6 млн. руб., из них 6,8 млн. заемных). Спрашивает, сколько должен заплатить налогов и как эту сумму можно уменьшить?

Налог на доходы физических лиц – что это такое?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — означает обязанность каждого гражданина уплатить 13% от суммы, полученной от любого дохода. Это не только зарплата, но и сдача квартиры в аренду, продажа недвижимости и другое. В некоторых случаях ставка НДФЛ может быть повышенной (например, выигрыш от лотерей).

Лица, получившие доход, обязаны самостоятельно задекларировать доход до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля (либо получить вычет).

Уплата НДФЛ при дарении недвижимости между близкими родственниками

Дарственная создает правоотношения, в рамках которых одаряемый обогащается за счет дарителя. Поскольку сделка безвозмездна, выгодоприобретатель получает доход в размере полной стоимости подарка.

Однако, в гл. 23 НК РФ законодатель сделал поблажку по уплате НДФЛ для одаряемых, которым подарок сделан близкими родственниками. Наличие родственных связей устанавливается по правилам Семейного кодекса Российской Федерации.

Налог не нужно платить, если стороны дарения приходятся друг другу:

  • супругами — находятся в браке, зарегистрированном в органах ЗАГС;
  • детьми и родителями;
  • внуками и дедом/бабушкой;
  • полнородными или неполнородными (только по отцу или только по матери) братьями и сестрами.

Как уже говорилось, необходимость в подаче декларации возникает по мере приобретения дохода, который будет облагаться налогом. В данном случае декларацию подавать не надо.

Выводы:

  • декларировать доход от дарения квартиры дедушкой нет необходимости;
  • от уплаты НДФЛ в данном случае одаряемый освобождается.

Уплата НДФЛ при продаже подаренной квартиры

С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе Российской Федерации.

Согласно старым нормам владелец недвижимости освобождался от необходимости платить при продаже НДФЛ:

  • если она была в собственности более трёх лет;
  • или подарена близким родственником.

Согласно новым:

  • этот период увеличивается до пяти лет в общем случае;
  • трёхлетний период сохраняется только в том случае, если жильё подарено родственником, относящимся к близким, приватизировано, получено по наследству или плательщиком ренты.

Таким образом, при продаже подаренной квартиры, находящейся в собственности одаряемого менее 3-х лет следует задекларировать доход и уплатить НДФЛ 13%.

При этом суму дохода от продажи квартиры можно уменьшить на 1 млн. рублей (налоговый вычет).

То есть, если подаренная квартира продана по цене 2,6 млн. рублей в 2019 году, продавцу недвижимости следует:

  • не позднее 30.04.2020 подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки по форме 3-НДФЛ;
  • задекларировать доход 2,6 млн. рублей от продажи квартиры;
  • применить налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей;
  • исчислить налог 13 % от суммы 1,6 млн. рублей (208 тыс. рублей);
  • перечислить в бюджет сумму налога до 15.07.2020.

Получение налогового вычета от покупки новой квартиры

Налоговый вычет — это возможность вернуть себе часть уплаченного НДФЛ из бюджета.

Максимальный лимит на возврат подоходного налога с покупки квартиры – 2 000 000 рублей (за всю жизнь). Вернуть Вы можете 13% с этой суммы, т.е. 260 000 рублей и не более того.

Если квартира куплена в ипотеку, то полагается 2 вычета — налоговый вычет за расходы на покупку квартиры (2 млн. рублей) и вычет по ипотечным процентам (1 млн. рублей). Оба они и входят в имущественный вычет. Максимальный размер налогового имущественного вычета на каждого из собственников составляет 390 тыс. руб., т.е. 13% от 3 млн руб. (п.4 ст.220 НК РФ).

Получить налоговый вычет возможно как от покупки квартиры по договору купли-продажи, так и по договору долевого участия в строительстве.

Однако, в случае приобретения недвижимости по договору долевого участия в строительстве право на получение налогового вычета возникает в году регистрации права собственности на квартиру.

Указанным налоговым вычетом можно воспользоваться один раз в жизни, т.е. если вы уже возвращали НДФЛ от покупки недвижимости – воспользоваться данным вычетом не получится.

Вывод: ЕСЛИ квартира будет передана в собственность дольщика в 2019 году и дольщик в течение указанного года потратит 1 млн. рублей на уплату процентов банку по ипотеке – возможно будет применить налоговый вычет на сумму до 3 млн. рублей.

Как не платить НДФЛ?

Если квартира будет передана дольщику в 2019 году, необходимо:

  • не позднее 30.04.2020 подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки по форме 3-НДФЛ;
  • задекларировать доход 2,6 млн. рублей от продажи квартиры;
  • применить налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей;
  • исчислить налог 13 % от суммы 1,6 млн. рублей (208 тыс. рублей);
  • задекларировать покупку квартиры по цене 7,6 млн. руб.;
  • применить имущественный вычет в сумме 2 млн. рублей от средств, потраченных на приобретение квартиры (260 тыс. рублей).
  • Произвести зачет требований (208 тыс. рублей – Вы должны, 260 тыс. рублей Вам должны).

В этом случае платить ничего не нужно будет. Более того, если помимо продажи подаренной квартиры в 2019 году у вас были иные доходы, облагаемые по ставке НДФЛ – возможно вернуть уплаченные средства из бюджета в сумме 52 тыс. рублей (по результатам зачета требований).

Право налогоплательщика на получение двойного вычета в одном налоговом периоде подтверждает рекомендательное письмо Минфина от января 2015 № 03-04-05/3648.

Если квартира будет передана дольщику в 2020 году и позднее, возможность воспользоваться налоговым вычетом у налогоплательщика возникнет только в 2021 году или в том году, когда будет оформлено право собственности. Что не позволит провести зачет требований по уплате НДФЛ от продажи подаренной квартиры и получению налогового вычета от приобретаемой квартиры.

В этом случае следует в 2020 году задекларировать доход от продажи подаренной квартиры и уплатить НДФЛ 208 тыс. рублей до 15.07.2020.

Воспользоваться налоговым вычетом от покупки квартиры (возвратить НДФЛ) возможно будет после передачи квартиры и оформления права собственности.

Вывод: схема зачета применима при условии, что Вы ранее не получали налоговый вычет от покупки недвижимости (возврат НДФЛ) и приобретаемая квартира будет оформлена в собственность в 2019 году.

Что делать с остатком налогового вычета дальше?

В случае получения доходов, облагаемых по ставке НДФЛ в будущих периодах (2020 год и далее) вы также будете иметь право на получение остатка налогового вычета в течение всей жизни. Процедура получения аналогичная, описанной в пункте 4 настоящего заключения.