Правило №1. Будьте юридически грамотны и не жалейте денег на квалифицированных юристов
Приобретение недвижимости — это сложный и дорогостоящий процесс, связанный не только с подбором подходящей квартиры (иного имущества), но и с необходимостью оформить юридически грамотно и профессионально документы.
Любая ошибка или просчет, а также неверная или неточная формулировка в документах может привести к негативным последствиям в будущем, вплоть до потери своих денег и имущества.
К сожалению, на рынке недвижимости далеко не всегда встречаются профессионалы с высшим юридическим образованием и достаточным опытом работы в сфере недвижимости, имущественных и жилищных отношений, которые смогут не только реализовать привычный набор стандартных действий по оформлению бумаг, но и проанализировать документы с правовой точки зрения, оценить правовые последствия, потребовать дополнительные документы у продавца, заметить проблемные моменты при подготовке к сделке, провести необходимые юридические консультации, оценить редакцию представленного для подписания договора купли-продажи, правильно оформить предварительные отношения, связанные с куплей-продажей (соглашение о намерении, предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке, соглашение об авансе).
Правило №2. Избегайте сделок по доверенности со стороны продавца
Если Вы решили приобрести недвижимость, лучше купить ее непосредственно у хозяина, подтвердившего свои полномочия на продаваемое имущество.
На практике немало случаев мошенничества и судебных разбирательств связано именно с продажей имущества по доверенности.
Во-первых, нередки случаи предоставления поддельной доверенности на регистрацию сделки, когда действительный хозяин квартиры в принципе не в курсе о продаже, и порой такими мошенниками могут оказаться самые близкие для собственника люди, а иногда собственники имущества числятся пропавшими без вести, чем и пользуются недобросовестные граждане.
Во-вторых, лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность, а человек, представляющий интересы собственника по доверенности, может оказаться недобросовестной стороной сделки и не сообщить данный факт покупателю.
В-третьих, доверенность может быть выдана давно и за это время человек, выдавший доверенность, может умереть или же изменится его дееспособность (например, человека признают психически нездоровым).
В-четвертых, доверенность может быть получена от глубоко пожилого человека, когда родственники пытаются решить вопрос с недвижимостью, не доводя дела до оформления наследства и раздела его с другими родственниками. Если купить такую квартиру, не разобравшись с доверенностью, то судебные разбирательства неизбежны, когда «обиженные» родственники всеми способами будут стремиться доказать недееспособность пожилого человека, подписавшего доверенность, и отменить сделку.
Правило №3. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость сделки
В случае любого судебного спора Вы не сможете доказать, что заплатили больше, чем указано в договоре и, в случае расторжения сделки, суд обяжет продавца вернуть покупателю денежные средства в размере, указанном в договоре купли-продажи.
Правило №4. Рассчитывайтесь после подписания договора купли-продажи и регистрации сделки
Наиболее распространенной формой расчета при покупке жилья является передача денег до подачи документов на регистрацию. Зачастую это жесткое требование со стороны продавца и условие его участия в сделке. В данном случае есть несколько рискованных для Покупателя моментов:
- Продавец, получив деньги за квартиру, может отказаться от сделки, подав заявление в регистрирующий орган о возврате документов и в случае, если регистрация не состоялась, документы вернут без регистрации, а несостоявшийся покупатель начнет долгий путь по возврату своих денег.
- Продавец может умереть до внесения регистрационной записи о переходе права собственности. Тогда данное имущество уходит в наследственную массу и продавцу придется доказывать свое право на приобретенное имущества в судебном порядке.
- Регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации сделки в случае выявления недостатков в правоустанавливающих документах на квартиру (например, неузаконенная перепланировка) и порой для устранения причин, послуживших отказу, требуются годы судебных разбирательств и хождений по различным инстанциям.
Объективно оценивайте риски, возможно лучше отказаться от сделки, чем потерять свои деньги и подарить себе несколько лет судебных разбирательств.
Правило №5. Обращайте внимание, на каком основании собственник владеет своей недвижимостью
Если имущество досталось по наследству, предусмотрите в договоре купли-продажи обязанность продавца в случае возникновения любого спора (появление других наследников) самостоятельно решать данную проблему, за счет денежных средств, полученных за продажу данного имущества, пропорционально положенной доли другим претендующим на имущество наследникам.
Если имущество досталось по сделке дарения, то убедитесь, что дарение не оспаривается в суде, а на квартиру не наложено ограничение по ее распоряжению в связи с судебными разбирательствами.
Если имущество досталось по договору купли-продажи, посмотрите, часто ли продают и покупают данную квартиру, не было ли по ней арестов и судебных споров, кто и когда был в ней зарегистрирован, были ли среди прописанных лиц несовершеннолетние, психически нездоровые, осужденные, пожилые.